住宅ローンの金利、固定?変動?

住宅ローンの金利、固定?変動?

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2017.06.19

固定金利とは

固定金利とは

高額融資の住宅ローンは、契約をする際に『固定金利』にするか『変動金利』にするかを選択することができます。

『固定金利』とは、読んで字の如く“固定された金利”のことで、つまり金利が変動しない融資形態のことです。
固定金利には『全期間固定型』『一定期間固定型』があり、一定期間固定型は10年までの固定期間を選択することができ、10年を超えると固定金利型か変動金利型かを再び選択することになります。

一定期間固定型であれば、将来的な収入アップを想定して収入が低い時期に低い返済額で返済を開始することができます。
また、固定期間が分かっているため、その後の返済をどうするかを考える時間がありますね。

ただし、固定期間が終了したときに高金利となっていた場合、返済額が増額してしまう恐れがあります。
全期間固定型の場合は金利が完済まで変動しないため、安定した返済を行うことができ、将来的な計画が立てやすくなるでしょう。
ただし、ベースが変動金利よりも高くなっていますので、完済するまでの総返済額は高くなることもあります。

固定金利型を利用する場合は、基本的に金利が低い時期に借りるのがベストです。
固定金利型は途中で変動金利型に変更することができますので、金利の高い時期の借り入れの場合は金利が低くなった時期に変更すれば負担の軽減をすることができます。
ただし、逆に変動金利型から固定金利型への変更は、同じ金融機関で行うことはできません。

変動金利とは

変動金利とは

『変動金利』は、金利が変動する融資形態のことです。

短期プライムレートに連動して金利が変動し、年2回、4月と10月に短期プライムレートで金利の見直しが行われます。
景気の動向が影響して金利に反映されるため、景気が上向きで金利が高くなり、景気が悪くなると金利も下がります。
短期プライムレートで金利が変動しますので、固定金利型よりも金利が早く動き出す傾向にあり、市場の動向を見極めながら変動金利か固定金利かを判断することができます。

実は、住宅ローンの利用者の90%が変動金利型を利用しています。
しかし金利の変動は、年2回の見直しですぐに返済額が変わるということはなく、返済額は5年ごとに見直されるのです。
仮に返済額が上がる場合には、上限を25%としていますので返済が困難になるほど上がる心配はありません。

変動金利型は金利が変わるため返済への影響が強くなると考えられますが、固定金利型より金利が低いため負担が極端に大きくなることはありません。

金利の推移をどう見るか

金利の推移をどう見るか

5年間続いた『量的緩和政策』2006年に解除され、その後金利は多少上昇しました。
しかし、徐々に長期固定金利の水準が下がり、固定と変動がその低さを競い合っているのが現状です。

多少の波はありましたが、変動金利はほぼ横ばい推移で20年間を経過しました。
変動金利も1%を切るのが当たり前のように広告を飾り、長年の低金利の影響でバブル期の金利が現実離れしているようにも感じられるのではないでしょうか。

住宅ローンを利用する際は、目先の金利だけで判断するのは非常に危険です。
長期的な展望で推移を読まなければいけません。

例えば、金利3%は高いのか、低いのか。
過去の推移を見ると3%は低い水準だと言えますが、長期に渡って低金利の流れとなっている現在は3%はむしろ高く感じてしまいます。
底にある現在、『上がるしかない』という理屈には頷けますが、状況は複雑かして上がるとも下がるとも簡単には言えないのが現状ではないでしょうか。

リーマンショックで経済不況に陥って以降、日本ではデフレスパイラルから抜け出すキッカケさえ見当たらないため、金利の上昇を許さない状況を作っているとも言えるでしょう。
一般的な金利予想としては、世界経済やアジア経済を見渡しても、上昇は当面考えられないと言っても良いかもしれませんね。
僅かな上昇はあったとしても、それが大きな波になることはないでしょう。

住宅ローンの借り換えのメリットデメリット

住宅ローンの借り換えのメリットデメリット

住宅ローンは長期に渡って返済をするローンですので、返済の途中で借り換えをすることが可能です。
住宅ローンの借り換えには、メリットとデメリットがあります。

メリット

・返済額の削減
何より最大のメリットは、返済額の削減です。
元々の住宅ローンよりも低い金利に借り換えをした場合、確実に返済額を減らすことができますし、総返済額の削減も期待できます。

・金利タイプの変更
仮に変動金利型で契約していた場合、金利上昇のリスクが将来的に想定できたら固定金利型に借り換えることができます。
逆に、固定金利型での借り入れで、期間終了のため低金利の変動金利型に借り換えることができます。

デメリット

・借り換え手続きの諸費用
住宅ローンを借り入れる際には、諸費用がかかります。
同様の費用が借り換えでも必要となるのです。
事務手数料、保証料、登記費用など。

・将来的に、金利タイプの変更をしたことがリスクとなる可能性がある
固定金利型は変動金利型より金利が高いため、変動金利に借り換えることで数100万円の削減が期待できます。
しかし変動金利型に借り換えをすると、将来的な金利上昇があった場合のリスクは大きくなりますね。


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